Купци некретнина у Републици Српској обично вјерују да је најтежи дио посла иза њих када пронађу одговарајући стан и договоре цијену, а онда се суоче с хрпом папирологије и додатним трошковима који неријетко прелазе и неколико хиљада марака.

Нотарске услуге, упис власништва, процјена некретнине, хипотека, осигурања и бројне таксе само су дио онога што морају платити прије него што преузму кључеве. Цијела процедура, од проналаска стана до укњижавања власништва, у просјеку траје око два мјесеца, али се неријетко и продужи.

Тако ће, на примјер, за стан вриједан од 150.000 КМ до 200.000 КМ обавезни трошкови нотара и уписа власништва сигурно премашити 1.000 марака и то само ако није купљен на кредит.

Предсједник Нотарске коморе Српске Борислав Радић објашњава за KАПИТАЛ да нема велике разлике у куповини станова у новоградњи и староградњи, али да у неким случајевима могу настати додатни трошкови.

На кредит дупло скупље

- Купац ће платити отприлике од 1.000 КМ до 1.100 марака за додатне трошкове. Ако се купује стан кредитом, онда се мора рачунати трошак од још толико - каже Радић.

Иако закон прописује да купац и продавац солидарно сносе трошкове, у пракси готово све обавезе падају на терет купца, каже Радић.

- Имао сам случај да завршимо све за три дана, али и онај када се пробију рокови и онда потписују анекси. Ми у уговорима најчешће, ако је идеална ситуација, оставимо рок до 60 дана за реализацију, али се дешава да се тај рок пробије - каже Радић.

Први корак је, објашњава, нотарски уговор који за стан ове вриједности кошта од 550 КМ до 650 КМ. Потом се плаћа упис власништва у катастру, а за стан од 200.000 КМ износи 400 КМ.

На ово иде и такса од 50 КМ за трошкове катастра, дакле 450 КМ за Републичку управу за геодетске и имовинско правне послове Републике Српске (РУГИПП).

- Куповина на кредит доноси нове обавезе. Поред купопродајног, закључује се и посебан нотарски уговор о хипотеци, чија цијена за кредит ове вриједности износи између 550 и 650 КМ. Након тога слиједи и упис хипотеке у катастар по истој тарифи као и упис власништва - каже Радић.

Још трошкова

Међутим, у пракси коначан рачун често буде и већи од онога што показују нотарске тарифе, јер додатне трошкове доноси и процедура одобравања стамбеног кредита.

Купци који финансирање обезбјеђују путем кредита морају рачунати и на захтјеве банака, од платних листа, преко потврде о запослењу, вјенчаних листова и друге документације.

Код куповине стана на кредит банка готово увијек тражи процјену овлаштеног вјештака, а тај трошак најчешће сноси купац. У пракси се овај износ креће између 200 и 250 КМ.

Искуство једне Бањалучанке, која је стан купила на кредит директно од инвеститора, показује да се током поступка могу појавити и трошкови на које купци уопште не рачунају.

Каже да је недавно финализирала куповину стана од 90 квадрата у новоградњи на кредит и да је током куповине осјетила колико прикупљање документације и пробијање рокова могу повећати коначан рачун.

У банци су од ње тражили да отвори рачун и уговори премиум пакет чије одржавање кошта између 15 и 20 КМ мјесечно.

- Није много, али на 20 година се скупи фина сума од најмање 3.600 КМ. Морала сам да платим и осигурање кредита, једнократно, што је износило 1.350 КМ. Овај износ се мора уплатити прије него што кредит буде уопште одобрен. Процјену стана платила сам 250 КМ, с тим да није било обраде кредита, па то нисмо морали да платимо - објаснила је она.

Два осигурања

Каже да је потом морала да плати и полису животног осигурања са минималном премијом од 550 КМ годишње, коју може да исплати након десет година, што је око 17.000 КМ.

Први нотарски уговор са инвеститором платила је 970 КМ, а након тога и нових 350 КМ анекс због продужења рока за исплату. Када је све одобрено, платили су још 970 КМ за уговор о кредиту са банком и инвеститором.

- Додатни трошак се појавио зато што смо купили стан директно од инвеститора због чега нам је требао лист непокретности за комплетну зграду. Инвеститор овај документ вади сваких шест мјесеци, а купац не може банци да приложи старији од 30 дана. У мом случају лист је био старији, а инвеститор је на једној парцели направио двије зграде са четири ламеле, а ја сам морала да извадим 29 листова, за сваки стан под хипотеком. Платила сам сваки по 15 марака што је 435 КМ. Након тога смо платили укњижавање хипотеке 580 КМ - каже она.

Радић објашњава да се додатни издаци често појављују и због административних процедура, нарочито ако се пробију рокови за реализацију кредита, што доноси нове трошкове.

До пробијања рокова долази када купци не прикупе документацију на вријеме, када касни обрада захтјева у банци или због других административних разлога. Дешавало се да купац не скупи документацију, да му директор не потпише потврде, па чак и да је банкарски референт на годишњем одмору и не реализује захтјев за кредит на вријеме.

Ако новац није исплаћен у року предвиђеном уговором, најчешће се закључује анекс, а у појединим случајевима потписује се нови уговор.

- Понекад странке не желе анекс, него потписују нови уговор. Иначе, анекс се плаћа у висини од 50 одсто цијене основног уговора, што је у нашем примјеру 250-300 КМ - објашњава Радић.

Мало статистике

Иначе, прошле године у РУГИПП-у је регистровано је укупно 18.172 купопродајних уговора у којима је прометовано укупно 37.950 непокретности, чија је укупна остварена цијена приближно 1,37 милијарди КМ.

Просјечна цијена стана по квадратном метру у Републици Српској износила је 2.567 КМ по метру квадратном и за око 115 КМ је виша него 2024. године.